房开企业所得税汇算清缴及申报表实案填报专题

第一模块、基本政策梳理及实案分析

    1、基本规定

    （1）完工产品认定条件（3个）

    （2）《商品房买卖合同》的交付条件

    2、收入的税务处理

    （1）未完工/完工两个阶段的收入确认

    （2）视同销售（增值税/所得税/土地增值税视同销售之差异性）

    （3）未完工开发产品计税毛利率

    （4）实际毛利额，两利差

    （5）租金收入

    （6）现房情况下，首付款/按揭贷款不同情形下收入确认的误区

    3、成本、费用扣除的税务处理

    （1）一般规定（成本/费用的区分；开发产品及已销/未销开发产品计税成本，可售面积单位工程成本，已销开发产品的计税成本等）

    （2）配套设施的定义及扣除和扣除的标志性事件

    （3）佣金(手续费)的扣除（土拍佣金/销售代理佣金）

    （4）利息的扣除的要点（金融机构/非金融机构/个人贷款利息/集团统贷统还）

    （5）资产损失的扣除（客户按揭贷款的保证金及其损失/政府无偿收回土地使用权的损失）

    （6）自用开发产品折旧的扣除（自有时间的界定）

    4、计税成本的核算

    （1）在总平图上解析成本对象如何确认及其归集原则

    （2）计税成本的具体内容

    （3）计税成本的核算程序

    （4）共同(间接)成本的分摊（4种分摊方法，土地成本/过渡性公共配套设施/借款费用）

    （5）非货币性交易取得土地成本的确定

    （6）预提费用（会计成本的计提/计税成本的4项计提及二者的差异性，完工年度终了关账的技巧）

    （7）停车场所的扣除

    （8）解析所得税利益最大化的黄金法则：计税成本≈会计成本

    （9）是否存在“零”成本的情形及成因

    5、特定事项的税务处理

    6、房地产企业的预缴及退税问题

    7、案例房企年终结账会计成本和计税成本技巧

    8、案例房开企业一次性还本付息的融资利息归入到计税成本的技巧

    9、案例规范计税成本票据的合规的重要性，100万元的建筑服务发票涉及到25万元和9万元的博弈

    10、案例项目完工前楼盘售罄，质保期满后工程质量保证金的发票问题甲乙双方如何博弈？

    11、案例开发产品完工后未取得合法凭证如何计算成本？

第二模块、房开企业年度汇算清缴申报专题

    1、适用报表类型

    2、实案填报：销售收入的税务处理（表单的填写及取数）

    3、实案填报：成本费用的税务处理（表单的填写及取数）

    4、关于以前年度亏损弥补问题